荒川区で住宅ローンの返済が苦しくなったら、どこに相談すればよいか

冒頭で「3. 売ったら完済できるのかを知りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

返済が苦しくなると「任意売却しかない」と考えてしまいがちですが、順番はその前にあります。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、それは任意売却ではなく、通常の売却です。債権者に同意をもらう必要がなく、売る時期も自分で決められます。まず確かめるのは、次の3つです。

この3つを並べて、プラスなら完済できます。マイナスなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」になります。返済方法の話と、債務の金額が減る話は別のものです。任意売却をしても、原則として債務そのものが自動的に減額されるわけではありません。売却後に残った債務の返済方法(毎月いくら、何年かけるか)は、債権者との協議で決まります。返済が難しい場合に自己破産や個人再生を検討することもありますが、その判断と手続きは弁護士の役割です。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。

そして荒川区の場合、この3つに「時間」という4つ目が加わります。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の年報で、当社が城東7区の中古マンションの成約件数を並べたところ、次のようになりました。

荒川区の495件は、城東7区の合計6,063件の約8%です(当社が表の数字から算出)。次に少ない葛飾区より102件少なく、江東区のおよそ4分の1です。戸建も同じ傾向で、2025年度の成約は110件と、城東7区では台東区(58件)に次いで2番目に少ない件数でした。

レインズの数字は成約の平均値です。年度(2025年4月〜2026年3月)の中古マンションのみで、売り出し価格でも中央値でもありません。戸建は件数が少ないぶん平均値が振れやすいので、戸建をお持ちの場合は個別の査定でご確認ください。

また、当社は売ることを前提にご相談をお受けする立場ではありません。住み続けながら返済を立て直せる場合もあります。売った場合と売らない場合で何がどう変わるのかをお示ししたうえで、判断していただきます。

冒頭で「2. 滞納している」を選んだ方は、まずここをお読みください。区税の換価の猶予には、納期限から3カ月という期限があります。

ここは間違えやすいところです。東京23区では、土地・家屋の固定資産税と都市計画税を課税しているのは区ではなく東京都です。東京都主税局は「23区内にある固定資産については、都が都税として課税しています」と明記しています(東京都主税局)。一方、住民税(特別区民税・都民税)は荒川区が扱います。

荒川区の場合、都税の窓口は荒川都税事務所の1か所で、しかも区内にあります。西日暮里2-25-1で、日暮里駅の北改札口を出て東口から徒歩2分です。固定資産税だけでなく、個人事業税や法人都民税もここが担当します(個人事業税の管轄は荒川区・北区・足立区の3区)。

荒川区の納税の相談には、代表番号を経由しない直通番号が3本あります(03-3802-3614 / 3624 / 3626)。また一部の窓口は、水曜日は午後7時まで、第2・第4日曜日は午前9時から正午まで開いています。平日の日中に動きにくい方は、この枠が使えるかを電話で確かめてください。なお、担当の係がお住まいの住所で分かれるかどうかは、区のページで確認できませんでした。電話のときにご用件をお伝えください。

荒川区が猶予の理由として挙げているのは「病気や災害、事業の廃止など」です。「失業」「退職」という語は、区のこのページには出てきません。また「分割納付」という言葉も使われていません。他区のページにはこれらが書かれている場合がありますが、荒川区の案内をそのまま読んでください。ご自身の事情が当てはまるかどうかは、税務課(2階9番窓口・03-3802-3614)へご相談ください。

猶予には2種類あり、申請の期限が違います。荒川区が公式ページに明記しているのは、次のとおりです。

ここは他区と書き方が違うので、正確にお伝えします。荒川区の表現は「延滞金の一部が軽減されます」です。区のページに「免除」という語は使われていません。そして、猶予が認められた場合に延滞金が何%になるかは、荒川区は公表していません。区の延滞金の表には、猶予が認められた場合の割合を示す欄がありません。他の区が公表している率や、荒川区の別の制度の率を、住民税の猶予に当てはめないでください。実際にどうなるかは税務課へご確認ください。

延滞金そのものの割合は公表されています。令和8年は、納期限の翌日から1か月までが年2.8%、それ以降は年9.1%です。放っておくほど増える性質のものなので、早めの相談に意味があります。

収入が減ったことだけで住民税が減るとは限りません。条例が挙げているのは「所得が皆無となったため生活が著しく困難となった者」などで、判断は区が行います。また、減免が認められなくても、納付の猶予は別の制度です。どちらに当たるかを窓口で相談してください。

税金の滞納が続くと、不動産が差し押さえられます。差押えの登記が入ると、その状態のままでは売却の手続が進みません。当社では、差押えを外す手順を含めた売却の進め方を、固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらで説明しています。

荒川区の土地の使われ方と、災害に関する公表資料が、売却のときにどう関わるかをまとめています。

荒川区は、用途地域の61.1%が準工業地域です。工業地域を合わせると66.2%で、低層住居専用地域は第一種も第二種もありません(区の「区域区分・地域地区指定状況」の面積表から当社が確認し、合計が表の「計」と一致することで検算しました)。区自身も、地域防災計画でこう書いています。

これは売却のときに、次のような形で効いてきます。

ただし事業の再建そのものについては、当社は助言できる立場にありません。後述の区の相談窓口や、税理士・弁護士など専門家の方針に沿って進めます。当社が担うのは、あくまで不動産の査定と売却の実務です。

「建て替えられない土地は売れない」と言われることがあります。荒川区は、この問題の大きさを区が公表し、そのうえで出口も用意している区です。

区が案内している方法は3つあります。

近隣まちづくり推進制度には条件があります。区が示しているのは、計画区域が無接道敷地を含む500平方メートル未満であること、計画区域が建築基準法上の道路に原則4メートル以上接していること、既存の通路は原則2メートル以上の幅員があること、計画区域内に既存建物があること、などです。建てる側にも条件があり(準耐火または耐火構造、通路にのみ接する建物は地上3階以下・高さ9.9メートル以下、原則として戸建住宅か長屋、通路は2.7メートル以上に拡幅、敷地の細分化は原則としてできない)。建替え助成の金額と期間は区のページに記載が見当たらなかったため、このページには書きません。住まい街づくり課(03-3802-3111)へお確かめください。

売却の実務としては、こう考えます。道路に接していない土地は、そのままでは買い手が限られます。ただ「建て替えられるようにする道がある」ことを資料で示せるかどうかで、話の進み方は変わります。当社は、こうした条件のある物件のご相談もお受けします。

売買の場面では、買主も同じ資料を見られます。水害や地震に関する情報は、売買のときに買主にもお伝えすることになります。売れなくなるから隠す、という性質のものではありません。区が公表している内容を、対策とあわせてそのままお伝えします。

河川ごとに想定が違うので、まとめずにお伝えします。石神井川については、区は「荒川区内では西尾久地域の一部が浸水想定地域として指定され、最大約2メートルの浸水が想定されています」としており、対象は西尾久7・8丁目です。浸水継続時間は12時間未満とされ、こちらは「緊急的に建物の上層階へ避難する垂直避難を基本的な避難行動とする」という方針です。高潮については「区内では約5割の地域が浸水想定地域として指定され、最大約3メートルの浸水が想定されています」とされています。

区のハザードマップは、種類によって整備状況が違います。荒川と石神井川の洪水、高潮は公表されていますが、雨水出水(内水氾濫)のハザードマップは作成中です。「区のハザードマップで内水の浸水を確認してください」とは、現時点ではご案内できません。

荒川区には、土砂災害警戒区域の指定があります。東京都建設局の公表で警戒区域7か所・特別警戒区域5か所で、区域指定は区内全域で完了しています。東京都が平成30年1月に西日暮里三・四丁目の一部を指定し、区は平成31年3月に土砂災害ハザードマップを作成しました。あわせて区は、擁壁の所有者に対する「擁壁専門家派遣事業」と「擁壁等対策工事助成制度」を設けています。該当するかどうかは区のハザードマップでご確認ください。

地震についても、区は対策の実績を公表しています。区内建物の不燃化率は、棟数ベースで昭和61年度の17.4%から令和3年度には66.8%まで改善したと区は書いています。東京都の整備地域は区内に1地域(荒川地域・約591ヘクタール)あり、そのうち不燃化特区として2地区(町屋・尾久地区242.6ヘクタール、荒川・南千住地区123.4ヘクタール、合計366.0ヘクタール)が指定されています。

東京都の地域危険度(第9回)では、荒川区の52町丁目のうち総合危険度が最も高いランク5に該当するのが13町丁目、ランク4が16町丁目です(当社が都の一覧を数えて算出し、区の地域防災計画に載っている区自身の集計表と一致することを確認しました)。これは町丁目ごとの指標であり、区全体の評価ではありません。お住まいの町丁目がどうかは、都の一覧でご確認ください。上に書いた不燃化率の改善と、不燃化特区366.0ヘクタールの取組は、この数字と合わせて見ていただきたい情報です。

解体や住み替えの助成もあります。ただし荒川区には制度が複数あり、対象になる地域も金額も違います。下の表で見ていただきたいのは、お住まいが不燃化特区に入るかどうかで内容が大きく変わるという点です。

この表について、3つ申し上げておきます。①不燃化特区の解体助成は面積に比例します。延べ面積が小さい建物では、上限額に届きません。「荒川区なら1,300万円出る」という話ではありません。②住み替え助成は「売却」ではなく「解体して区内の賃貸へ移る」場合の制度です。売る場合には使えません。③いずれも住民税・国民健康保険料を滞納していないことが要件で、内定の決定前に工事を始めると助成を受けられません。区は「内定決定の審査に2週間ほど」かかるとしています。そして当社に関わる重要な点として、これらの助成はいずれも対象者から「宅地建物取引業者」が除かれています。当社が買い取って解体する形では使えません。助成を使うかどうかは所有者ご本人の判断です。2026年9月時点の内容ですので、住まい街づくり課(03-3802-3111)へご確認ください。

もう一つ、道路を広げたときの税金について区の制度があります。細街路の拡幅で後退した土地を整地する助成(1平方メートルあたり30,000円)にあわせて、区は「L型側溝設置によって整備した後退用地及びすみきり用地は、申告によって固定資産税と都市計画税が非課税扱いになる場合があります。助成金対象者でご希望があれば、土地所有者の方に代わって区が非課税申告の手続を行いますので、お申し出ください」と案内しています。ただしこちらも「宅地建物取引業者、中小企業以外の会社等が建物を建てる場合…は対象とならない場合もあります」とされています。

冒頭で「1. まだ滞納していない」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。荒川区は、窓口ごとに場所が分かれているので、用件に合わせてお選びください。

司法書士相談と行政書士相談の予約先が、区ではなく士業の団体になっています。「区に電話すれば予約できる」と思って掛けると行き違いになります。とくに司法書士相談の予約先は携帯番号(090-8175-1175)です。また、区民相談を利用できる方の条件(区内に住んでいる必要があるか)と、1人あたり何回まで使えるかについては、区の公式ページに記載が見当たりませんでした。ほかで回数の条件を見かけても、荒川区の記載として当社が確認できなかったため、このページには書きません。予約のときにご確認ください。なお消費生活センターと多重債務特別相談については「区内在住・在勤・在学の方」と区が明記しています。窓口によって条件の書き方が違います。

生活困窮の窓口について、正確にお伝えします。荒川区の生活困窮の相談ページには「借金」「多重債務」「滞納」という語が使われていません。借金そのもののご相談は、上の表の消費生活センター(03-5604-7055)と、弁護士による多重債務特別相談が受け皿になります。また家賃の補助である住居確保給付金は、住宅ローンには使えません。区は「住宅ローン、借地代、初期費用、社宅の家賃や更新料等は対象ではありません」と明記しています(ただし、同一世帯の方の死亡や離職で収入が減り住まいを失うおそれがある場合の「転居費用」には、荒川区内の持ち家に住んでいる方も対象になりうる規定があります。要件が細かいので窓口でご確認ください)。

区の空き家相談会もあります。令和8年度は年6回で、うち3回は夜間(第2回7月24日と第3回9月16日が18時〜20時、第5回令和9年1月15日が17時〜19時)に開かれます。会場は荒川区役所北庁舎、定員は各回8組、1回30分以内、予約制(各回3日前まで)、費用は無料です。申込は住まい街づくり課防災街づくり係の直通(03-3802-4079)です。

空き家相談会の相談員に弁護士は入っていません。区が挙げているのは建築士、不動産取引の資格者、司法書士、行政書士です。弁護士に相談したい場合は、区民相談所の法律相談か、上の専門家派遣をご利用ください。また当社は、この相談会の相談員ではありません。当社は墨田区の不動産会社です。

売却に伴う税金について、区が税理士の相談枠を用意しています。「住まいの専門相談」は、区の案内で「荒川区内の土地・建物の購入や売却、相続などに伴う税務に関する専門的な相談に税理士が応じます」とされており、対象は「荒川区内に土地・建物を所有もしくは管理している方」です。年6回、火曜の13時〜16時、先着3名で、場所は区役所北庁舎2階、申込は直通の03-3802-4178です。受付開始日は、区のホームページと区報で案内されます。

枠が非常に少ない点にご注意ください。年6回で毎回先着3名です。なお、区は空き家についての専用の相談窓口は設置していないと自ら書いています(「専用の相談窓口は設置していないが、区の職員が連携して相談対応を実施」)。また、荒川区の空き家バンクは令和3年度末で廃止されています。「区の空き家バンクに登録すれば」という案内は、現在は当てはまりません。

これらの窓口では、家計の立て直しや法的な選択肢について相談できます。一方で、「家がいくらで売れそうか」「売っても残る債務はいくらか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。家を残すのか売るのかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。