相続した実家が空き家になっている方へ。一定の要件を満たせば、その空き家を売ったときの譲渡所得から、最大3,000万円が控除される特例があります(被相続人の居住用財産を売ったときの特例)。使うための道すじは3つです。①自分のケースが要件に当てはまるか確かめる、②墨田区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を取る、③期限内に売る。当社は墨田区の不動産会社で、売却の段取りと、確認書に必要な不動産側の書類を一緒に整えます。この特例が使えるか、いくら控除されるかの判断は、税務署か税理士にご確認ください。
このページの結論(先にまとめ)
- 相続した空き家を売ると、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例があります。
- 主な要件は、昭和56年5月31日以前の建物・被相続人が一人で居住・相続時からずっと空き家・相続から3年を経過する年の12月31日までに1億円以下で売却、です。
- 使うには墨田区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、交付まで2〜3開庁日かかります。
- 使えるか・控除額の最終判断は税務署か税理士へ。当社は確認書の段取りと、売却の価格・日程を担います。
まず、知りたいことを選んでください
いま、どれが気になりますか
主な要件を整理します。要件を見る
2つの方法と2024年の改正を説明します。2つの方法を見る
墨田区の窓口と手順。確認書の手順を見る
2つの期限があります。期限を見る
このページは一般的な情報の提供です。要件の当てはめや税額の計算は税務署か税理士、確認書の交付は墨田区、相続登記は司法書士、分け方の判断は弁護士にご相談ください。2026年時点で国税庁・自治体の資料をもとに整理しています。
01
どんな控除か。主な要件
この特例が使えるかは、次の問いを順にたどって確かめます(最終的に使えるか・控除額は税務署か税理士の判断です)。
昭和56年5月31日以前に建てられた家ですか？いいえ → 対象外の可能性(マンションなどの区分所有建物も対象外)
被相続人が亡くなる直前まで、その家に一人で住んでいましたか？老人ホーム入所も一定の要件で対象。判断は税理士へ
相続のときから売るときまで、ずっと空き家でしたか？いいえ(人に貸した・誰かが住んだ) → 対象外の可能性
相続から3年を経過する年の12月31日までに、1億円以下で売りますか？親子など特別の関係者への売却は対象外
親などが一人で住んでいた家を相続し、空き家のまま売る場合に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です(国税庁 No.3306)。主な要件は次のとおりです。
昭和56年5月31日以前に建てられた家屋であること。マンションなどの区分所有建物は対象外です。
被相続人が亡くなる直前まで、その家に一人で住んでいたこと。ほかに同居していた人がいないことが条件です(老人ホーム等に入所していた場合も、要介護認定を受けていたなどの一定の要件で対象になりますが、入所後に人に貸していた場合などは対象外です。あてはまるかは税理士にご確認ください)。
相続のときから売るときまで、ずっと空き家であること。人に貸したり、事業に使ったりすると対象外になります。
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。売却代金が1億円以下であること。親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。
02
家を耐震改修して売るか、取り壊して売るか
この特例は、古い家をそのまま売るのではなく、次のどれかの形にして売る必要があります。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 耐震改修して売る | 家屋を今の耐震基準に合うよう改修してから譲渡する |
| 取り壊して売る | 家屋を取り壊し、敷地(更地)として譲渡する |
| 買主が工事する(2024年改正) | 売買契約にもとづき、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震工事または取壊しを行う |
以前は売主(相続人)が売る前に耐震改修か取壊しを済ませておく必要がありましたが、譲渡後の翌年2月15日までに行う場合も認められ、2024年の改正で、売買契約にもとづき買主側が工事する場合も対象に加わりました。取り壊すと解体費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の軽減が外れることもあります。どの形が手元に多く残るかは、費用と売れ方によって変わります。当社は、それぞれの見込みをお出しして比べていただきます。
耐震改修した場合と取り壊した場合、それぞれで手元にいくら残るか、墨田区の成約事例をもとにお出しします。
見込みを確かめる03
墨田区で「被相続人居住用家屋等確認書」を取る手順
この特例を使うには、墨田区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を取り、確定申告に添付します。窓口は墨田区役所5階の安全支援課(03-5608-6520)です。区は「当日発行はできません。申請書の提出から確認書の交付まで2〜3開庁日要します」「確認書は特例措置を確約した書類ではありません」と案内しています(墨田区)。
相続人が複数いる場合は、連名ではなく、それぞれが申請します。(取扱いが変わることがあるため、申請の前に安全支援課へご確認ください。)必要書類は、家屋を売るか、取り壊して敷地だけを売るかなどによって変わります。一般には、次のようなものが求められます(墨田区での正確な様式・必要書類は、安全支援課へご確認ください)。
- 申請書(譲渡の形態によって様式が分かれます)
- 被相続人の除票住民票
- 相続人の住民票
- 登記事項証明書・売買契約書の写し
- 空き家であったことを示す資料(電気・ガス・水道の使用中止日が分かるものなど)
- 家屋を売る場合は、耐震基準に適合することを示す書類
- 換価分割の場合などは、遺産分割協議書
このうち、登記事項証明書や売買契約書など不動産にかかわる書類は、当社が売却の段取りの中で一緒に整えます。除票住民票・戸籍などご本人に関わる書類はご自身でご用意いただきます。確認書が使えるかどうかの最終判断は、税務署か税理士にご確認ください。
04
期限は2つあります
② 特例そのものの適用期限は2027年12月31日までとされています。
どちらか早いほうに間に合わせる必要があります。確認書の取得に2〜3開庁日、家屋の耐震改修や取壊しにも日数と費用がかかります。この期限から逆算して、確認書の取得と売却の日程を組むことが大切です。
当社は、墨田区の成約事例をもとにした価格の見込みと、確認書・耐震改修・取壊しにかかる段取りを、期限から逆算して一緒に組み立てます。期限が近い場合は、その旨も正直にお伝えします。なお、お出しする価格は見込み(概算)で、確定的な金額や税額をお約束するものではありません。税額は税務署か税理士の判断になります。
05
相続した空き家に、ローンや借金が残っている場合
相続した空き家に住宅ローンなどの借入れが残っていることがあります。その場合は、売却代金からまず返済し、残りを受け取ります。この特別控除は、あくまで売却益にかかる税金を軽くする制度で、借入れの返済とは別の話です。売却代金で返しきれない場合は、売却に債権者(金融機関など)の同意が要る「任意売却」になり、債務そのものが減額されるわけではありません。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。返済方法そのものの交渉や、相続放棄・限定承認(原則として相続開始を知ってから3か月の期限)の判断は、弁護士の役割です。
06
当社ができること、できないこと
当社ができること
- 墨田区の成約事例をもとに、相続した空き家が売れそうな価格をお出しすること
- 耐震改修して売る場合と、取り壊して売る場合の、手元に残る見込みを比べること
- 確認書に必要な不動産側の書類(登記事項証明書など)を売却の段取りの中で整えること
- 買主を探して売却すること(仲介)、買い手が見つからない場合の買取の検討
- 期限から逆算した売却の日程づくり
当社ができないこと
- 特例が使えるか、いくら控除されるかの税の判断(税務署・税理士へ)
- 確認書の交付(墨田区 安全支援課)
- 相続登記の代理(司法書士へ)
- 分け方・遺産分割協議の判断(弁護士へ)
売り方は2つあります。仲介は一般の買主に売る方法で、価格は相場に近くなりやすく、当社が買主を探してお売りする場合は宅地建物取引業法の上限の範囲で仲介手数料を申し受けます(売買代金が400万円を超える場合、代金の3%+6万円+消費税が上限)。買取は当社が直接買う方法で、媒介ではないため仲介手数料は発生しませんが、当社が直接買い取る価格は、時間をかけて一般の買主を探す場合より低くなるのが通常です。両方の見込みをお出しして、手元に残る額で比べていただきます。
墨田区で相続した実家・空き家の売却の全体像は墨田区で相続した実家・空き家を売るには、相続人が複数で分けるために売る場合は遺産分割で相続した不動産を売る(換価分割)で説明しています。当社の事務所は墨田区江東橋(JR錦糸町駅)です。
07
よくあるご質問
築年数が新しい家でも使えますか
相続してから少しの間、人に貸していました。使えますか
相続人が複数の場合はどうなりますか
更地にしてから売ったほうがよいですか
確認書はすぐにもらえますか
墨田区の空き家ですが対応してもらえますか
08
次に取る行動は、3つです
要件を大まかに確かめる。築年数(昭和56年5月31日以前か)、被相続人が一人で住んでいたか、相続後ずっと空き家か。詳しくは税務署・税理士へ。
売れそうな価格と、耐震改修・取壊しの見込みを出す。当社が墨田区の成約事例をもとにお出しします。
期限から逆算して、確認書の取得と売却の日程を組む。確認書の交付には2〜3開庁日かかります。
お問い合わせの際に、物件の所在地(墨田区の町名までで構いません)と、分かる範囲で建物の築年数・相続した時期をお知らせいただけると、確認がはやく進みます。分からない項目があっても構いません。
ご相談をお受けする会社について
株式会社サブミット
東京都知事(1)第114346号
宅地建物取引士 / 競売不動産取扱主任者試験合格
弁護士から選任された相続財産清算人・破産管財人の案件における、不動産の調査・売却に対応しています。代表は前職から現在にかけて、この分野の実務を担当しています
当社は法律事務所ではなく不動産会社です。法的な判断が必要な内容は、弁護士等の専門家にご相談ください。
まずは、状況をお聞かせください。
しつこい営業は行いません。秘密厳守でお伺いします。