台東区で住宅ローンの返済が苦しくなったら、どこに相談すればよいか

冒頭で「3. 売ったら完済できるのかを知りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

返済が苦しくなると「任意売却しかない」と考えてしまいがちですが、順番はその前にあります。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、それは任意売却ではなく、通常の売却です。債権者に同意をもらう必要がなく、売る時期も自分で決められます。

そして台東区は、ほかの区と比べると、この「返しきれる」側に回るケースが相対的に増えている区です。東京都が公表した令和8年の地価公示で、商業地の上昇率が最も高かったのは19.1%の台東区でした。住宅地も+14.2%で、港区に次いで区部で2番目です。数年前に買った家であれば、当時の価格を上回っている可能性があります。

この3つを並べて、プラスなら完済できます。マイナスなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」になります。返済方法の話と、債務の金額が減る話は別のものです。任意売却をしても、原則として債務そのものが自動的に減額されるわけではありません。売却後に残った債務の返済方法(毎月いくら、何年かけるか)は、債権者との協議で決まります。返済が難しい場合に自己破産や個人再生を検討することもありますが、その判断と手続きは弁護士の役割です。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。

地価が上がっていることは、すべての家が高く売れることを意味しません。地価公示は区全体の平均であり、お住まいの物件がいくらで売れるかは、立地・広さ・築年数・管理の状態で変わります。だからこそ、個別に確かめる価値があります。

また、地価が上がっているからといって「急いで売ったほうが得だ」とは限りません。住み続けながら返済を立て直せる場合もあります。当社は、売ることを前提にご相談をお受けする立場ではありません。売った場合と売らない場合で何がどう変わるのかをお示ししたうえで、判断していただきます。

冒頭で「2. 滞納している」を選んだ方は、まずここをお読みください。区税の分割払いには、納期限から3か月という期限があります。

ここは間違えやすいところです。東京23区では、土地・家屋の固定資産税と都市計画税を課税しているのは区ではなく東京都です。東京都主税局は「23区内にある固定資産については、都が都税として課税しています」と明記しています(東京都主税局)。一方、住民税(特別区民税・都民税)は台東区が扱います。

台東区には、手続きのうえで助かる点があります。固定資産税も、個人事業税や法人都民税も、すべて台東都税事務所(雷門1-6-1)が担当します。ほかの区では、固定資産税は自分の区の都税事務所、事業税は別の区の都税事務所、と分かれることが多いのですが、台東区はその必要がありません。

下の表で見ていただきたいのは、用件ごとに「どこの誰へ行けばよいか」です。

なお国税の税務署は2つあり、お住まいの丁目・番地で分かれます(東京上野税務署と浅草税務署)。同じ丁目でも番地によって分かれる地域があるため、このページでは断定しません。国税庁の管轄一覧でご確認ください。

平日の日中に動けない方のために、休日と夜間の窓口があります。ただし場所が違うのでご注意ください。

猶予の制度には、申請の期限があります。台東区が公式ページに明記しているのは、次の期限です。

この「3か月以内」は台東区の期限で、区によって異なります。他区の情報をそのまま当てはめないでください。また相談したからといって、猶予が認められるとは限りません。法律で定められた要件があり、申請にあたって区は事前に電話で相談してほしいと案内しています(収納課 03-5246-1107)。なお、もう一方の「徴収の猶予」については、区のページに申請期限の記載がありませんでした。こちらも窓口でご確認ください。

延滞金についても、区は割合を公表しています。令和8年は、納期限の翌日から1か月までが年2.8%、それ以降は年9.1%です(台東区「延滞金及び還付加算金の割合」)。放っておくほど増える性質のものなので、早めの相談に意味があります。

住民税の減免について、区は対象を「生活保護を受給している方」と「大きな災害に合い、被害等を受けられた方」の2つとしています。そのうえで「自己都合や会社都合により退職した方は、それだけでは減免を受けることはできません」と明記しています。収入が減ったこと自体を理由に税が減る制度ではない、ということです。詳しくは税務課課税係(03-5246-1104)へご確認ください。

税金の滞納が続くと、不動産が差し押さえられます。差押えの登記が入ると、その状態のままでは売却の手続が進みません。当社では、差押えを外す手順を含めた売却の進め方を、固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらで説明しています。

台東区の土地の使われ方と、災害に関する公表資料が、売却のときにどう関わるかをまとめています。

台東区は、区の68.8%が商業地域です。そして低層住居専用地域は、第一種も第二種もありません(台東区「まちづくりのための基礎資料」の面積表から当社が確認。合計が表の「計」と一致することで検算しました)。住居系の用途地域は20.6%にとどまります。区の資料は「区の面積の68.8％が商業地域に指定されており、区のほとんどの面積を占めている」と書いています。

災害についても、区が公表している情報があります。台東区は、上野台という台地と、隅田川に面した低地の両方を持つ区です。区の地域防災計画は「上野台は…標高は約20ｍである」「低地部は駒形付近が４ｍと最も高く、浅草寺付近が３ｍ、蔵前から千束三丁目までが２ｍでゆるやかな微高地となっている」と書いています。

水害については、区が「どの災害か」で避難の方針を分けています。ここは混ぜて理解すると危険です。

なお台東区には、土砂災害警戒区域の指定があります(東京都の公表で警戒区域2箇所・特別警戒区域1箇所。区の地域防災計画では区境を含めて警戒区域5か所・特別警戒区域1か所とされており、集計の範囲が違います)。台地がある区の特徴で、城東の低地の区にはない項目です。売却の際に説明が必要になることがあるため、該当するかどうかは区のハザードマップでご確認ください。

売却の場面では、こうした情報を正確に扱えるかどうかが効きます。買主も同じ資料を見られます。水害や地震に関する情報は、売買の場面で買主にもお伝えすることになります。売れなくなるから隠す、という性質のものではありません。当社は、区や都の公表資料をもとに、どの資料をお見せするかを一緒に整理します。

古い住宅が密集した地域もあります。東京都の整備地域は台東区内に2か所(千駄木・向丘・谷中、浅草北部)あり、不燃化特区に指定されているのは谷中二・三・五丁目地区の1地区(28.7ha)です。この地区の不燃領域率は49.8%で、区内のほかの整備地域(66.3%・75.0%)より低くなっています。

東京都の地域危険度(第9回)では、台東区の108町丁目のうち総合危険度が最も高いランク5に該当するのは1町丁目、ランク4が6町丁目です。一方でランク1・2の町丁目が64で、全体の約6割を占めます(当社が都の一覧を数えて算出)。これは町丁目ごとの指標であり、区全体の評価ではありません。お住まいの町丁目がどうかは、都の一覧でご確認ください。

解体費用の助成もあります。ただし台東区には制度が複数あり、対象になる地域も金額も違います。下の表で見ていただきたいのは、お住まいが谷中の不燃化特区に入るかどうかで、上限額が大きく変わるという点です。

いずれも、申請の前に工事を契約したり着手したりすると対象外です。不燃化特区の助成について区は「事前に申請が必要です。（工事着手約1か月前まで）」としています。区全域の除却助成は耐震診断が前提で、診断を受けていないと使えません。耐震改修工事の助成は「個人であること」が条件で、法人は対象外です(今年度の申請締切は令和8年12月11日の予定)。そして当社に関わる重要な点として、区全域の除却助成には「不動産販売又は不動産貸付、貸駐車場を業とする者が当該業のため除却する工事は除く」と明記されています。当社が買い取って解体する形では、この助成は使えません。不燃化特区の助成にも「宅地建物取引業者が販売を目的とする場合を除く」とあります。助成を使うかどうかは所有者ご本人の判断です。2026年9月時点の内容ですので、建築課(03-5246-1335)・地域整備第三課(03-5246-1365)へご確認ください。

冒頭で「1. まだ滞納していない」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。台東区は、生活の相談窓口が区役所2階の1か所にまとまっており、お住まいの地域では分かれません。

区民相談を利用できるのは、台東区内に在住・在勤・在学の方です。区は法律相談について「弁護士が行うのはあくまで助言だけです。相手側との交渉や文書の作成は致しません」「弁護士の斡旋・紹介は致しません」とも案内しています。予約は相談日の1週間前から(オンラインは午前0時、電話は午前9時)。受付時間や予約の要否は変わることがありますので、お出かけの前にご確認ください。

区は「どの相談へ行けばよいか」の振り分けも公式に示しています。「不動産の利活用や処分」については不動産の取引に関する相談、「利害関係などから紛争になっている場合」は弁護士による法律相談、「法務局の不動産の名義変更手続」については司法書士による法律相談、という整理です。

これらの窓口では、家計の立て直しや法的な選択肢について相談できます。一方で、「家がいくらで売れそうか」「売っても残る債務はいくらか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。家を残すのか売るのかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。