固定資産税を滞納して家を差し押さえられたら

冒頭で「1. 督促状が届いた」を選んだ方は、まずここをお読みください。

固定資産税の滞納処分は、地方税法という法律に手順が定められています。「ある日突然」ではなく、決められた順番で進みます。

それぞれの根拠と時期は次のとおりです。納期限までに納付がないとき、市区町村は納期限後20日以内に督促状を発しなければなりません(地方税法371条1項。ただし特別の事情がある市町村は、条例で異なる期間を定めることができます — 同条2項)。そして督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは、市区町村は財産を差し押さえなければならないと定められています(同法373条1項1号)。

条文上は「10日を経過した日まで」ですが、実際には財産の調査や催告を挟むため、その翌日に差し押さえられるとは限りません。ただし、10日を過ぎた時点で、法律上はいつ差し押さえてもよい状態になっているという点は変わりません。条文はe-Gov法令検索の地方税法で確認できます。

あわせて延滞金がかかります。割合は毎年見直され、多くの自治体では令和8年(2026年)は、納期限の翌日から1か月を経過する日までが年2.8%、それ以降は年9.1%です。100万円を1年間滞納した場合、延滞金だけで8万円を超える計算になります(端数処理を除いた概算です)。時間が経つほど、売却代金で清算できる可能性は下がっていきます。正確な割合と滞納額は、お住まいの市区町村の納税担当課でご確認ください。

冒頭で「2. 差押予告書・催告書が届いた」を選んだ方は、まずここをお読みください。

任意売却とは、抵当権者(金融機関や保証会社)の同意を得て抵当権を外してもらい、市場で売却する方法です。競売の開始決定を受けた後でも、任意売却で清算できる見込みが立てば、債権者が競売の申立てを取り下げる余地があります。ただし取り下げるかどうかを決めるのは債権者であって、所有者ご本人ではありません。また、入札が始まったあとは、取下げに最高価買受申出人や買受人の同意が必要になります(民事執行法76条1項)。買主を探して決済するまでには1〜2ヶ月かかるため、期間入札の通知が届く前に動き出す必要があります。入札が始まってから止めるのは、実務上かなり難しくなります。

納付のめどが立たないまま時間だけが過ぎている場合、地方税法には徴収猶予・換価の猶予という制度があります。申請できる期限は自治体の条例で定められており、たとえば東京都は換価の猶予を都税の納期限から3か月以内としています(東京都主税局・納税が困難な方に対する猶予制度について)。申請はご本人が行うものです。制度の適用可否は市区町村の判断になります。

最初に確認すべきなのは、そもそも完済できるかどうかです。滞納が続いていると「どうせ足りない」と思い込みがちですが、査定してみると税も住宅ローンも清算でき、手元にいくらか残った、というケースは実際にあります。相場が上がっていた、残債が思っていたより減っていた、といった理由です。ただし、すべての方がこれに当てはまるわけではありません。数字を出してみるまでは、どちらとも言えません。完済できるなら、それは任意売却ではなく通常の売買です。債権者との協議も要らず、話は大きく簡単になります。

まず数字を出す。完済できるか、足りないか。この判断をしないまま次の話に進んでも意味がありません。

そのうえで、足りなかった場合の話をします。まず税について。家を売っても、納めきれなかった税が消えることはありません。売却代金から納付した分だけ滞納額が減り、足りなければ残りは滞納として残ります。

住宅ローンが残っている場合も同じです。売却代金で返しきれなかった住宅ローンは、原則としてそのまま債務として残ります。任意売却をしたからといって、残った債務が自動的に減額されるわけではありません。売却後は、残った額をどのように返していくかを債権者と協議することになります。協議の結果として毎月の返済額が変わることはありますが、それは返済方法が変わるということであり、債務の金額が減ることとは別の話です。

残った債務を負うのは、名義人だけとは限りません。住宅ローンに連帯保証人や連帯債務者がいる場合、売却後に残った債務は、その方にも請求されます(民法446条1項・436条)。夫婦で連帯債務にしている、親が連帯保証人になっている、というケースは珍しくありません。ご本人が知らないまま手続きが進み、あとから親や元配偶者に一括請求が届く、というのが最も避けたい形です。連帯保証人がいるかどうかは、住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約証書)で確認できます。

「売れば全部片づく」と説明されることがありますが、そうではありません。売却でできるのは、差押えを外し、返済や納付に充てられる金額を確定させ、そこから先の話に進めるようにすることです。そのうえで、返しきれない分をどう扱うか(分割で納めるのか、法的な整理を検討するのか)は、市区町村や債権者との協議、あるいは弁護士の判断の領域になります。

自己破産を検討している段階の方は、自己破産前の不動産売却についてもあわせてご覧ください。

当社は不動産会社であり、法律事務所でも税理士事務所でもありません。税の手続きや債務整理の判断が必要な場合は、市区町村の納税担当課、弁護士、税理士にご相談ください。当社がお引き受けするのは、不動産をいくらで、どのように売るかという部分です。なお、裁判所から選任された破産管財人・相続財産清算人の先生の案件についても、不動産の調査・売却に対応しています。

自己破産や個人再生を考えている場合は、この3つより先に弁護士へご相談ください。売却と納付を先に進めてしまうと、あとから弁護士が取れる方法が狭まることがあります。お問い合わせの際に、届いている通知の名称(督促状・差押予告書・公売の予告など)と、物件の所在地をお知らせいただけると、確認がはやく進みます。手元に書類がなくても構いません。