船橋市で住宅ローンの返済が苦しくなったら、どこに相談すればよいか

冒頭で「3. 売ったら完済できるのかを知りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

返済が苦しくなると「任意売却しかない」と考えてしまいがちですが、順番はその前にあります。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、それは任意売却ではなく、通常の売却です。債権者に同意をもらう必要がなく、売る時期も自分で決められます。まず確かめるのは、次の3つです。

この3つを並べて、プラスなら完済できます。マイナスなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」になります。返済方法の話と、債務の金額が減る話は別のものです。任意売却をしても、原則として債務そのものが自動的に減額されるわけではありません。売却代金の配分によって元金の一部が免除されることはありますが、制度として債務が軽くなるわけではありません。売却後に残った債務の額と返済方法(毎月いくら、何年かけるか)は、債権者との個別の協議で決まります。返済が難しい場合に自己破産や個人再生を検討することもありますが、その判断と手続きは弁護士の役割です。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。

当社は売ることを前提にご相談をお受けする立場ではありません。住み続けながら返済を立て直せる場合もあります。売った場合と売らない場合で何がどう変わるのかをお示ししたうえで、判断していただきます。ご相談いただいた結果、「いまは売却の段階ではない」とお伝えすることもあります。その場合は、売却以外の選択肢や、市の窓口・弁護士など、ほかにあたるべき先までご案内します。

冒頭で「2. 滞納している」を選んだ方は、まずここをお読みください。市税の換価の猶予には、納期限から6か月という期限があります。

ここが船橋市でいちばん間違えやすいところです。東京23区では、土地・家屋の固定資産税と都市計画税を課税しているのは区ではなく東京都で、窓口は都税事務所でした。船橋市では、固定資産税も都市計画税も船橋市が課税します。船橋市に都税事務所はありません。

市は都市計画税について「市街化区域内の土地・家屋を対象として、その所有者に固定資産税とあわせて納めていただく税金です」と説明し、その収入額(令和6年度決算で約85億円)を市自身の決算として公表しています(船橋市「都市計画税」)。

下の表で見ていただきたいのは、用件ごとに「どこの誰へ行けばよいか」です。船橋市は4つの課に分かれています。

市役所は船橋市湊町2-10-25、受付は平日の午前9時から午後5時までです。滞納についてのご相談は、上の表のいちばん下、債権管理課(047-436-2246)になります。市は「税相談及び滞納処分について」の担当課として債権管理課を案内しています。

平日の日中に動けない方へ、大事な注意があります。船橋駅前総合窓口センター(フェイスビル5階)は平日は午後8時まで、第2・4土曜とその翌日の日曜も午前9時から午後5時まで開いていて、評価証明書・公課証明書・納税証明書はここで取れます。ただし市税の納税相談は、市役所本庁でしかできません(市の一覧に「駅前総合窓口センター:不可」と明記されています)。「夜でも土日でも相談できる」わけではないので、ご注意ください。

納付が難しいときの猶予には2種類あり、申請の期限も、延滞金の扱いも違います。市がはっきり書き分けているので、そのままお伝えします。

この2つを混ぜないでください。「6か月以内」は換価の猶予だけの期限です。また換価の猶予で免除されるのは延滞金の「一部」で、市は「全部」とは書いていません。そして、猶予が認められた場合に延滞金が何%になるかを、船橋市は公表していません。他の市や区が公表している率を当てはめないでください。換価の猶予には「原則として猶予を受けようとする金額に相当する担保の提供」も要件になっています。実際にどうなるかは債権管理課(047-436-2246)へご確認ください。

延滞金そのものの割合は公表されています。令和8年は、納期限の翌日から1か月までが年2.8%、それ以降は年9.1%です。なお滞納税額が2,000円未満のときは延滞金は計算されず、算出した延滞金が1,000円未満のときは全額が切り捨てられます。放っておくほど増える性質のものなので、早めの相談に意味があります。

税金の滞納が続くと、不動産が差し押さえられます。差押えの登記が入ると、その状態のままでは売却の手続が進みません。当社では、差押えを外す手順を含めた売却の進め方を、固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらで説明しています。

冒頭で「市街化調整区域にお住まいの方、道路に接していない土地の方」に当てはまる方は、まずここをお読みください。ここは東京23区にはほとんどない論点です。

船橋市の面積の3分の1以上が、原則として建物を建てられない区域です。市の公表によると、都市計画区域約8,564ヘクタールのうち、市街化区域が約5,551ヘクタール(64.8%)、市街化調整区域が約3,013ヘクタール(35.2%)です。

売却の場面では、ここが価格に直接効いてきます。買主が建て替えられるかどうかで、買える人の範囲が変わるからです。ただし、まったく建てられないわけではありません。市は条例で、一定の条件を満たす区域での建築を認めています。

令和4年4月に条例が改正され、条件が変わっています。災害危険区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害警戒区域・浸水想定区域などが、建築を認める区域から除かれました。つまり「昔は建てられた土地が、いまは該当しない」ことがあり得ます。お持ちの土地が該当するかどうかは、市の窓口でご確認ください。

ただし期間がかかることは見込んでおいてください。許可には建築審査会の同意が必要で、手続を簡略にできる「包括同意」が使えるのは臨海部の一部地区の工業系用途地域だけです。一般の住宅地では個別に審査会へかけることになります。また船橋市には、後退した土地の測量や舗装に対する助成制度が見当たりませんでした(建築指導課・道路計画課・道路管理課などの要綱一覧を確認しました)。セットバックの費用は自己負担が原則とお考えください。

畑や田をお持ちの方は、生産緑地の期限にもご注意ください。船橋市の生産緑地は455地区・約157.97ヘクタールで、そのうち特定生産緑地に移行したのは面積で83.4%です(当社が市の一覧表を集計しました)。移行していない土地は、指定から30年を経過するといつでも買取りの申出ができる一方、固定資産税・都市計画税の負担が段階的に増え、5年後には宅地並み課税になると市が説明しています。市は「小室地区は旧法指定により、現在いつでも買取の申出が行える状態です」とも明記しています。

売買の場面では、買主も同じ資料を見られます。水害や地震に関する情報は、売買のときに買主にもお伝えすることになります。売れなくなるから隠す、という性質のものではありません。市が公表している内容を、対策とあわせてそのままお伝えします。

市の土砂災害警戒区域は急傾斜地の崩壊のみで、土石流・地すべりの指定はありません。お住まいが該当するかどうかは、市のハザードマップ(WEB版)で住所ごとに確認できます。市は洪水・内水・高潮・津波・地震の5種類を公開しています。

地震については、東日本大震災で実際に被害が出ています。市の地域防災計画は「市でも震度5弱を観測し、32名が負傷した。また、長時間のゆれに伴って広範囲で液状化が発生した」と記録し、個人住宅等の被害を全壊14件、大規模半壊189件、半壊477件、一部損壊4,820件としています。一方で「液状化による被害では、経済的な被害が大きかったものの、人的被害はほとんどなかった」とも書かれています。市は24の地区ごとに「地区別防災カルテ」を作り、想定震度・液状化の危険性・建物被害率を公表しています。お住まいの地区の内容は、市のページでご確認ください。

冒頭で「1. まだ滞納していない」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。船橋市は、相談によって予約先が違うのでご注意ください。

予約先を間違えやすいので、もう一度整理します。法律相談と税の相談は市へ、司法書士相談はちば司法書士総合相談センターへ、行政書士相談は予約不要、不動産の取引に関する相談は予約なしで会場へ直接です。また、税理士の相談は枠が埋まりやすく、市は「9月末まで予約が埋まっております」と掲示していました。早めにお問い合わせください。

市が使っている言葉についても、正確にお伝えします。市の無料相談は「不動産の取引」「土地の境界線に関することや登記に関すること等」と書かれており、「売買」という語は使われていません。一方、空き家については市が「空家等の売却・利活用に関すること」という語を使っています(下記)。ご相談の内容によって、適した窓口が変わります。

家賃の補助について、正確にお伝えします。住居確保給付金は、市の案内では「家賃相当額」を支給する制度で、必要書類に賃貸借契約書の写しが挙げられています。また「滞納分につきましては、対象外です」と明記されています。ただし転居費用の補助については、必要書類に「居住の維持に要する費用が確認できる書類(持家に居住している方のみ)」という項目があります。持ち家を手放して転居される場合は、相談してみる価値があります。ただし、持ち家であれば当然に支給されるというものではありません。対象になるかどうかは、窓口のさーくる(047-495-7111)でご確認ください。

これらの窓口では、家計の立て直しや法的な選択肢について相談できます。一方で、「家がいくらで売れそうか」「売っても残る債務はいくらか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。家を残すのか売るのかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。