足立区で住宅ローンの返済が苦しくなったら、どこに相談すればよいか

冒頭で「3. 売ったら完済できるのかを知りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

返済が苦しくなると「任意売却しかない」と考えてしまいがちですが、順番はその前にあります。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、それは任意売却ではなく、通常の売却です。債権者に同意をもらう必要がなく、売る時期も自分で決められます。

この3つを並べて、プラスなら完済できます。マイナスなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」になります。返済方法の話と、債務の金額が減る話は別のものです。任意売却をしても、原則として債務そのものが自動的に減額されるわけではありません。売却後に残った債務の返済方法(毎月いくら、何年かけるか)は、債権者との協議で決まります。返済が難しい場合に自己破産や個人再生を検討することもありますが、その判断と手続きは弁護士の役割です。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。

冒頭で「2. 滞納している」を選んだ方は、まずここをお読みください。足立区は、猶予が認められた場合とそうでない場合の延滞金の割合を、どちらも公表しています。

ここは間違えやすいところです。東京23区では、土地・家屋の固定資産税と都市計画税を課税しているのは区ではなく東京都です。東京都主税局は「23区内にある固定資産については、都が都税として課税しています」と明記しています(東京都主税局)。一方、住民税(特別区民税・都民税)は足立区が扱います。

下の表で見ていただきたいのは、用件ごとに「どこの誰へ行けばよいか」です。足立区では、都税事務所は区役所とは別の場所(西新井)にあります。

なお、個人事業税や法人都民税については、足立区に住所・事業所がある場合でも所管は荒川都税事務所です(足立都税事務所のページに明記されています)。区によって所管が異なります。また国税の税務署は2つあり、千住・綾瀬地区は足立税務署、西新井地区は西新井税務署が管轄します。

足立区では、課税についての相談(課税課)と、納付についての相談(納税課)で課が分かれます。さらに納税課は「お住まいの地域によって担当する係が異なります」と区が案内しています。ただしどの町名がどの係かの割り振りは公表されていないため、このページには書きません。最初は代表的な番号(03-3880-5236)へおかけください。

区は、住民税を滞納したときの延滞金の割合を公表しています。猶予が認められた場合と、そうでない場合の両方が示されています。

区は猶予の効果を「猶予期間中の延滞金の全部又は一部が免除されます」「財産の差押や換価(売却)が猶予されます」と説明しています(足立区「延滞金及び還付加算金について」)。

ただし、相談すれば猶予が認められるわけではありません。猶予には法律で定められた要件があり、区は「一定の要件に該当するとき」と案内しています。申請する税以外にすでに滞納がある場合は、換価の猶予は認められません。また、免除されるのは延滞金の「全部または一部」であって、税金そのものが減る制度ではありません。それでも、要件に当てはまるかどうかは相談してみないと分かりません。区は、申請にあたっては事前に相談してほしいと案内しています。

猶予には申請の期限があります。しかも2種類あって、期限の扱いが違います。

この「6か月以内」は、足立区が公式ページと公式の案内資料の両方に明記している期限です。この期限は区によって異なりますので、他区の情報をそのまま当てはめないでください。猶予の期間は原則1年以内で、延長を含め最長2年です。納付の方法は、猶予期間中に分割して納める形が基本とされています。担保については、猶予を受ける金額が100万円以下の場合、または猶予を受ける期間が3か月以内の場合は提供が不要と区が案内しています。

減免は猶予とは別の制度です。足立区には住民税の減免について定めた独立したページが見当たらなかったため、このページには要件を書きません。区の公式のよくある質問には「住民税は、前年の所得に対してその翌年度に課税されるため、納付する時点で単に収入が無いという理由により免除されることはありません」「ただし、生活保護を受給した場合は住民税が免除される場合があります」とあります。詳しくは課税課(03-3880-5231)へご確認ください。

税金の滞納が続くと、不動産が差し押さえられます。区は「督促状が発送された日から起算して10日を経過した日までに納付して頂けない場合には、…不動産などの差押えをすることがあります」「差押えをしても納付がない場合や完納にならない場合は、差押え物件の売却処分を行います」と案内しています。差押えの登記が入ると、その状態のままでは売却の手続が進みません。当社では、差押えを外す手順を含めた売却の進め方を、固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらで説明しています。

足立区のハザードマップや木造住宅密集地域の情報が、売却のときにどう関わるかをまとめています。

足立区は、荒川・隅田川・中川・毛長川・新芝川に四方を囲まれた区です。区の地域防災計画は「区全域が海抜2m前後で、北西部がやや高く、南東部にかけて緩やかに傾斜しながら下り、一部では海抜0m地帯を形成している」「表層部に砂層が堆積しているため、区内全域で液状化の被害が予測される」と書いています。一方で、この前提に立って、どの程度の頻度の水害を想定し、どのような対策が進められてきたかも示しています。この2つは、セットで見る必要があります。

売却の場面では、こうした情報を正確に扱えるかどうかが効きます。買主も同じ資料を見られます。水害や地震に関する情報は、売買の場面で買主にもお伝えすることになります。売れなくなるから隠す、という性質のものではありません。当社は、区や都の公表資料をもとに、どの資料をお見せするかを一緒に整理します。なお区は、浸水に備える止水板の設置工事に、1棟あたり上限50万円(工事費の2分の1)の助成も設けています(住民税の滞納がないこと、区の交付決定前の着工は対象外、などの条件があります)。

地震についても、区が公表している情報があります。これは東京都が一定の前提条件をもとに行った試算であり、実際にそのとおりの被害が生じることを示すものではありません。また、区自身が助成を拡充する理由として公表しているものです。

古い住宅が密集した地域もあります。東京都の整備地域は足立区内に3か所(千住、西新井駅西口一帯、足立)あり、都は次のように書いています。

なお都の資料には「全建築物の約7割が木造建築物」という記述がありますが、これは不燃化特区に指定された「足立区中南部一帯地区」についての数字であり、足立区全体の話ではありません。

そして、足立区には当社の仕事に最も直結する取り組みがあります。敷地が道路に2メートル以上接していない家(無接道家屋)は、原則として建て替えができません。足立区は、この家が区内に何棟あるかを公表し、建て替えの基準そのものを変えました。

建て替えができる見込みがあるかどうかは、売れる価格に影響する大きな要素のひとつです。建て替えができない敷地の家は、一般の買主が住宅ローンを組みにくいため、普通に売り出しても買い手がつかないことがあります。新しい基準を満たしていて、かつ建築審査会の同意が得られる見込みがある場合には、検討できる売り方が広がる可能性があります。当社は、こうした条件の物件についてもご相談をお受けします(個別の状況によっては、お受けできない場合もあります)。隣の土地の所有者に買い取っていただく形も含めて売り方を検討し、買い手が見つからない場合は、当社が直接買い取ることも検討します。

無接道家屋の建て替えの可否や、助成の対象になるかどうかは、敷地の状況や前面の通路の幅員などを個別に確認する必要があります。ここでお伝えしているのは「足立区にはこうした制度がある」という概要であり、お客様の物件にそのまま適用されることをお約束するものではありません。

解体費用の助成もあります。ただし足立区には制度が2つあり、対象になる地域も金額も違います。混同しないようご注意ください。下の表で見ていただきたいのは、お住まいが不燃化特区の2地区に入るかどうかで、使える制度と上限額が変わるという点です。

いずれも、申請の前に工事を契約したり着手したりすると対象外です。不燃化特区の助成について区は「老朽建築物の解体工事については、着手日の約1か月前までに助成金の申請が必要です。解体工事着手後の申請は助成対象外となります」と明記しています。耐震助成については「除却工事についても、区の助成を受けた耐震診断が必要です」とされており、診断を先に受けていないと解体の助成は受けられません。そして当社に関わる重要な点として、区は「宅地建物取引業を行っている方の、診断及び工事等の助成はできません」と明記しています。当社が買い取って解体する形では、この助成は使えません。助成を使うかどうかは所有者ご本人の判断です。当社は制度をご案内し、解体した場合と現況のままの場合、それぞれの価格の見込みをお伝えする立場です。2026年9月時点の内容ですので、建築防災課(耐震 03-3880-5317 / 不燃化 03-3880-6269)へご確認ください。

なお、解体後の更地を適正に管理すると、最長5年度分・8割の減免を受けられる可能性があると区は案内しています。ただし解体工事の着手前に区の認定を受ける必要があり、減免の申請先は足立都税事務所です。

冒頭で「1. まだ滞納していない」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。足立区は、平日の日中に動けない方でも使える枠が多いのが特徴です。

区民相談を利用できるのは、足立区内に在住・在勤・在学の方です。区は法律相談について「弁護士の指名や、紹介・あっせん、書類の作成などは行いません」とも案内しています。受付時間や予約の要否は変わることがありますので、お出かけの前にお電話でご確認ください。

生活保護や住居確保給付金については、お住まいの住所によって担当する課が異なり、足立福祉事務所の6つの課に分かれます(中部第一・中部第二・千住・東部・西部・北部)。所在地も区役所本庁舎とは限りません。まずは福祉まるごと相談課へお問い合わせいただければ、つないでもらえます。

これらの窓口では、家計の立て直しや法的な選択肢について相談できます。一方で、「家がいくらで売れそうか」「売っても残る債務はいくらか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。家を残すのか売るのかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。