墨田区で相続した実家・空き家を売るには

冒頭で「1. 空き家のまま持て余している」を選んだ方は、まずここをお読みください。

相続した不動産は、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは売却できません。売る前に、相続人へ名義を変える「相続登記」が要ります。2024年4月1日から相続登記は申請が義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由なく怠った場合に過料の対象になります(法務省「相続登記の申請義務化」)。過去に相続した分もさかのぼって対象です。

相続登記そのもの(法務局への登記申請)は、司法書士が代理します。当社は登記の代理は行いません。一方で、売却を前提に動く場合は、名義変更と並行して「いくらで売れそうか」を把握しておくと、相続人の間での話し合いや、売る・残すの判断がしやすくなります。当社はこの価格の見込み(査定)と、その後の売却の実務を担います。

相続した家を売るまでは、全体では次の順に進みます。相続登記は、この流れの初めのほうに位置します。

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   遺産分割協議誰がどう相続するかを相続人で決める
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   相続登記(名義変更)名義を相続人へ。2024年4月から義務化。登記は司法書士に依頼するのが一般的です
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   査定・媒介契約墨田区の成約事例をもとに価格を出し、売り方を決める(当社)
4. 4
   販売活動買主を探す(仲介)。買い手が付きにくければ買取も検討
5. 5
   売買契約買主と契約し、手付金を受け取る
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   決済・引渡し残代金を受け取り、物件を引き渡す
7. 7
   確定申告売った翌年の2月16日〜3月15日。特例を使うならここで申告します

冒頭で「2. 分けるために売りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

相続人が複数いて、不動産を現物のまま分けにくいとき、不動産を売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける方法があります。これを換価分割といいます。おおまかな流れはこうです。

換価分割で difficult になりやすいのは、「いくらで売れるのか」が相続人の間で共有できていないと、分け方の合意が進まないことです。売り出し価格ではなく、近くで実際に売れた価格をもとにした査定があると、話し合いの土台になります。当社は、相続財産清算人・遺産分割の事件など、裁判所が関わるケースも含め、弁護士からのご依頼で不動産の調査・査定を行っています。特定の弁護士との専属の提携があるわけではなく、案件ごとにご依頼をいただいています。遺産分割の資料として使うことを想定した査定書を、登記事項・用途地域などの制限・近隣の取引事例・現地の写真を含めてお出しできます。

相続の放棄や、誰が何を相続するかといった法的な判断、相続人どうしの利害の調整は、弁護士の役割です。当社がお示しするのは、不動産の価格と売却の進め方に限られます。

墨田区には、古くからの住宅が密集した地域があります。東京都は、墨田区北部などの地域について次のように書いています。

道路に2メートル以上接していない敷地は、建築基準法上、建て替えができません。相続した家がこの状態だと、一般の買主が住宅ローンを組みにくいため、普通に売り出しても買い手がつかないことがあります。当社は、こうした条件の家も現況のまま取り扱います。買い手が見つからない場合は、当社が直接買い取ることも検討します。条件の厳しい物件ほど、価格は抑えられがちです。高く買い取ることをお約束するものではなく、近隣の取引事例をもとに、いまの相場でどの程度が適正かを率直にお伝えします。

なお、木造住宅密集地域にあることと、建て替えができないことは別です。建て替えの可否は、その敷地が道路にどう接しているかで決まります。相続した家がどちらに当たるかは、登記や現地の状況を見れば分かります。

また、墨田区には解体費用の助成制度があります。老朽化した危険な家屋の除却に工事費の2分の1(上限100万円)、再建築ができない無接道敷地にある不良住宅なら3分の2(上限200万円)などです。ただし申請できるのは所有者ご本人で、宅地建物取引業者は申請者から除かれています。住民税を滞納していないこと、区の承認を受けてから着工することが要件です(墨田区 老朽危険家屋除却費等助成制度。2026年時点の内容で、金額や要件は変わることがあります)。予算や申請の状況によっては、要件を満たしても助成を受けられない場合があります。工事の契約や着工の前に、区の窓口で最新の条件をご確認ください。更地にして売るか、建物を残して売るかで手元に残る額が変わります。当社は、両方の見込みをお出しして比べていただきます。

売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。

これらの窓口では、法的な選択肢や空き家の管理について相談できます。一方で、「相続した家がいくらで売れそうか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。売るか残すかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。

受付時間や予約の要否は変わることがあります。お出かけの前にお電話でご確認ください。すみだ区民相談室は令和8年10月13日から場所が変わると案内されています。