墨田区で住宅ローンの返済が苦しくなったら、どこに相談すればよいか

冒頭で「3. 売ったら完済できるのかを知りたい」を選んだ方は、まずここをお読みください。

返済が苦しくなると「任意売却しかない」と考えてしまいがちですが、順番はその前にあります。売却代金で住宅ローンを返しきれるなら、それは任意売却ではなく通常の売却です。債権者に同意をもらう必要がなく、売る時期も自分で決められます。

この3つを並べて、プラスなら完済できます。マイナスなら、金融機関の同意を得て売る「任意売却」になります。返済方法の話と、債務の金額が減る話は別のものです。任意売却をしても、債務そのものが減額されるわけではありません。売却後に残った債務の返済方法(毎月いくら、何年かけるか)は、債権者との協議で決まります。返済が難しい場合に自己破産や個人再生を検討することもありますが、その判断と手続きは弁護士の役割です。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。

冒頭で「2. 滞納している」を選んだ方は、まずここをお読みください。

ここは間違えやすいところです。東京23区では、土地・家屋の固定資産税と都市計画税を課税しているのは区ではなく東京都です。東京都主税局は「23区内にある固定資産については、都が都税として課税しています」と明記しています(東京都主税局)。一方、住民税(特別区民税・都民税)は墨田区が扱います。

納税が難しいときは、猶予の制度があります。分割して納める方法を認めてもらう制度で、認められると延滞金の全部または一部が免除されます。ただし、どこまで免除されるか、いつまで猶予されるかは、事情と税金の種類によって違います。税金そのものが減るわけではありません。申請の期限も、税金の種類によって違います。

出典: 東京都主税局「納税が困難な方に対する猶予制度について」、墨田区「税の猶予制度」。猶予が認められても、延滞金がまったくかからなくなるわけではありません。都税の換価の猶予では、令和8年中は年1.3%分の延滞金が残ると案内されています。墨田区は、申請の前に相談するよう案内しています。

墨田区には、古くからの住宅が密集した地域があります。東京都は、墨田区北部などの地域について次のように書いています。

道路に2メートル以上接していない敷地は、建築基準法上、建て替えができません。こうした家は、一般の買主が住宅ローンを組みにくいため、普通に売り出しても買い手がつかないことがあります。当社は、こうした条件の物件も現況のまま取り扱います。買い手が見つからない場合は、当社が直接買い取ることも検討します。

なお、木造住宅密集地域にあることと、建て替えができないことは別です。建て替えの可否は、その敷地が道路にどう接しているかで決まります。ご自宅がどちらに当たるかは、登記や現地の状況を見れば分かります。

また、墨田区には解体費用の助成制度があります。老朽化した危険な家屋の除却に工事費の2分の1(上限100万円)、再建築ができない無接道敷地にある不良住宅なら3分の2(上限200万円)などの助成です。ただし申請できるのは所有者ご本人で、宅地建物取引業者は申請者から除かれています。また住民税を滞納していないことが要件で、区の承認を受けてから着工する必要があります(墨田区 老朽危険家屋除却費等助成制度。2026年9月時点の内容で、金額や要件は変わることがあります)。助成を使うかどうか、申請するかどうかは、所有者ご本人の判断です。当社は制度をご案内し、解体した場合と現況のままの場合、それぞれの価格の見込みをお伝えする立場です。

冒頭で「1. まだ滞納していない」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を売るかどうかを決める前に、使える公的な窓口があります。いずれも無料です。

これらの窓口では、家計の立て直しや法的な選択肢について相談できます。一方で、「家がいくらで売れそうか」「売っても残る債務はいくらか」という金額の試算は、通常これらの窓口では行いません。家を残すのか売るのかを判断する材料が要るときは、不動産会社である当社がお手伝いします。公的な窓口と当社への相談は、どちらか一方を選ぶものではありません。同じ時期に価格の見込みを持っておくと、窓口での相談もしやすくなります。

受付時間や予約の要否は変わることがあります。お出かけの前にお電話でご確認ください。すみだ区民相談室は令和8年10月13日から場所が変わると案内されています。