家を持ったまま自己破産すると、管財事件になるのか

持ち家があると、自己破産は管財事件になって費用が高くつく。そう聞いて、申立てをためらっている方がいます。実際には、裁判所は「住宅ローンの残りが、家の値段の何倍あるか」を見て判断しています。東京地方裁判所と千葉地方裁判所が公表している基準をもとに、何が分かれ目になるのか、家の値段をどう示すのかを説明します。当社は、その家の値段を示す査定書の作成と、任意売却などの売却の実務を担う不動産会社です。

このページは、裁判所が公表している基準を説明するものです。あなたの事件が同時廃止になるか管財事件になるかを判断するのは裁判所であり、見通しを立てるのは申立てを依頼する弁護士です。当社は法律事務所ではないため、その判断はできません。

冒頭で「1. 住宅ローンの残りが、家の値段よりかなり多い」を選んだ方は、まずここをお読みください。

家を持っていても、その家に住宅ローンが多く残っていれば、売っても手元にお金は残りません。住宅ローンを貸した金融機関が、抵当権にもとづいて先に回収するからです。そういう家は、破産手続のうえでは「お金に換えても、ほかの債権者に配るお金が出ない財産」として扱われます。

その線をどこで引くかについて、東京地方裁判所と千葉地方裁判所は、次のように公表しています。

出典は、東京地方裁判所民事第20部のよくある質問(Q3「管財事件と同時廃止事件のどちらになるかは、どのように決まりますか」)と、千葉地方裁判所の破産手続開始・免責許可申立書(代理人申立用)に付いているオーバーローン上申書の注記です。

公表されている基準を理解するための計算例を2つ挙げます。個別の事件の結論を示すものではありません。

ここは、よく誤解されるところなので、はっきり書きます。

自己破産をしても、住宅ローンの抵当権は消えません。ローンの返済が止まれば、金融機関は抵当権にもとづいて競売を申し立てるか、任意売却に応じて回収します。同時廃止は「破産管財人が家を売らない」という意味にすぎず、家を持ち続けられるという意味ではありません。

家を手放すことになる場合、方法は主に2つです。裁判所が売る競売と、金融機関の同意を得て市場で売る任意売却です。任意売却は、売却の時期や引越しの段取りを、買主や金融機関と調整しやすいのが特徴です。一方で、任意売却をしても、売却代金で返しきれなかった住宅ローンが自動的に減額されるわけではありません。自己破産をする場合は、その残りも含めて破産の手続で扱いが決まります。自己破産をしない場合は、残った額の返済方法を債権者と協議することになります。

住宅ローンに連帯保証人や連帯債務者がいる場合は、特に注意が必要です。ご本人が自己破産をしても、連帯保証人の義務は消えません。売却後に残った債務は、その方に請求されます(民法446条1項)。親や配偶者が連帯保証人になっている場合は、申立ての前に弁護士へ伝えてください。

家を残したい場合には、個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)という別の手続があります。自己破産と個人再生のどちらを選ぶかは、収入や債務の状況によって変わる、弁護士の判断の領域です。

なお、破産の申立て前に家を売る場合は、売却の価格や代金の使い道が、あとから破産管財人に確認されます。著しく安い価格で売った場合などは、破産法161条にもとづいて売却が否認されることがあります。売る前に弁護士へご相談ください。詳しくは自己破産前の不動産売却と、固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらで説明しています。