金利が上がって住宅ローンが苦しくなったら、家を売れば完済できるのか

冒頭で「1. 返済額は変わっていないが、金利が上がったと知らされた」を選んだ方は、まずここをお読みください。

変動金利の住宅ローンでは、金利は半年ごと(銀行によっては毎月)に見直されます。一方で、毎月の返済額は、多くの銀行で5年ごとにしか見直さず、見直すときも前回の1.25倍までしか上げない決まりになっています。これが「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれるものです。

ただし、このルールを採用していない金融機関もあります。たとえばソニー銀行、SBI新生銀行、PayPay銀行は、公式に5年ルールを設けていないと案内しています。元金均等返済で借りている場合も、このルールはありません。ご自身の契約がどちらかは、返済予定表・契約書で確かめるか、借入先の金融機関にお問い合わせください。全期間固定の金利で借りている方は、金利が上がっても返済額は変わりません。

5年ルールがある場合、金利が上がっても毎月の返済額はすぐには変わりません。そのかわり、毎月の返済のうち利息に回る分が増え、借入の残りの減り方が遅くなります。次の表は、その差を試算したものです。

試算の条件: 借入5,000万円、35年、元利均等返済、当初の金利0.5%、5年ルールあり。7か月目から金利が上がり、そのまま5年目まで続いたと単純化して計算しています。実際の返済額と残りは、契約内容と銀行の計算方法によって違います。

東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の年間の集計によると、東京都区部で成約した中古マンションの1㎡あたりの平均価格は、2015年の67.40万円から、2025年は130.75万円になりました。中古戸建の平均成約価格は、同じ10年で5,285万円から7,209万円です(首都圏不動産流通市場の動向(2015年)、同(2025年))。

ただし、これはその年に売れた物件全体の平均です。お持ちの家が同じだけ値上がりした、という意味ではありません。家は年数がたつほど古くなり、その分は価格が下がる方向に働きます。

区によっても大きく違います。2025年度(2025年4月〜2026年3月)に成約した中古マンションの1㎡あたりの平均価格は、都区部全体で134.54万円、墨田区で103.37万円、足立区で62.74万円でした(年報マーケットウォッチ 2025年度 表24)。

直近の動きには注意が必要です。2026年8月に東京都区部で成約した中古マンションは1,265件、1㎡あたりの平均価格は132.69万円、平均成約価格は7,526万円でした。1㎡あたりの価格は前年より0.3%下がり、2020年4月以来、76か月ぶりの下落です。成約件数も前年より20.6%少なく、8か月続けて減っています(月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年8月度)。

売れそうな価格で借入の残りを返しきれない場合は、金融機関(抵当権者)の同意を得て売る「任意売却」になります。ここは誤解の多いところなので、正確に書きます。

任意売却をしても、債務そのものが減るわけではありません。売却代金を充当した後に残った債務は、原則としてそのまま残ります。その返済方法(分割にできるか、月々いくらか)については、売却後に債権者と協議することになります。連帯保証人の義務も、債務が残る限り続きます。返済方法が変わることと、債務の金額が減ることとは別の話です。

返済が遅れる前に動くほど、選べる方法は多くなります。返済が遅れる前であれば、借り換えや返済条件の変更を金融機関に相談する余地が残り、売る場合も時期を選べます。遅れが続くと、分割で返す権利を失い、最終的には競売になります。流れは住宅ローン滞納から競売までのタイムラインで、払えなくなったときの対処は住宅ローンが払えないときの対処法で説明しています。

売却後に残った債務の返済がどうしても難しい場合の法的な手続き(債務整理)は、弁護士などの専門家にご相談ください。

当社は東京都墨田区(JR錦糸町駅)に事務所があり、東京23区と、船橋・千葉などの近隣地域を中心に、直接伺える範囲でご対応しています。それ以外の地域のご相談もお受けします。物件の場所によって進め方が変わるため、お問い合わせの際に所在地をお知らせください。

返済が遅れていない段階でも、ご相談いただけます。お問い合わせの際に、物件の所在地と、借入の残りのおおよその額をお知らせいただけると、確認がはやく進みます。分からない項目があっても構いません。