破産管財人・相続財産清算人に
専任された先生へ

事件の中で不動産が出てくると、手続そのものとは別に、現地・業者・役所への段取りが同時に動き出します。先生のお手元に資料が揃うまでに時間がかかり、その間も裁判所への報告期限は進みます。当社は、この段取りの部分を引き受ける立場で関与しています。

1. 報告の節目を、着手時に決めます

先生が裁判所へ経過を説明できる状態を保つため、ご報告の節目をあらかじめ固定します。調査報告書の提出、売却活動の途中経過、買付の比較と方針のご確認、契約書類一式のご送付——この4つです。

途中経過のご報告には、打診して断られた件数と、次に何をするかを添えます。良い知らせだけを選んで報告すると、先生が裁判所に対して「売却活動を尽くした」ことを説明できなくなるためです。

2. 価格の相当性は、「説明できる形」で組み立てます

許可申請で問われるのは、価格そのものよりも「なぜこの買主・この価格なのか」を説明できるかどうかです。当社は、査定額を下回る買付を候補から外したうえで、複数社から買付を取り、買主の商業登記事項証明書を添えてお出しします。

市場性の低い物件では、買付が1社しか集まらないこともあります。その場合も、何社に打診して何社が見送ったかを記録としてお出しします。「1社しか集まらなかった」という事実そのものが、価格の相当性を示す材料になるためです。

3. 日程は、先生の報告期限から逆算してご提案します

相続財産清算人の初回報告、破産管財人の財産状況報告集会など、事件には不動産とは別の期限があります。当社は着手時にその期限を伺い、決済日から逆算した日程をこちらからご提案します。

「急がなくてよい」とお伝えいただいた場合も、報告期限は別に進みます。現地調査の日程と、状況報告書をお出しする日は、この期限を見て決めています。

4. 許可を待つ時間は、停止条件付きの契約で圧縮できます

裁判所の許可が出てから契約に入ると、買主の資金手当ての都合で話が流れることがあります。許可を停止条件として先に契約を締結しておけば、許可待ちの期間を売却活動の外に出せます。

この方法を採る場合、当社の媒介報酬は条件が成就した後にしか請求できません(標準媒介契約約款第10条)。許可が得られなければ契約は効力を生じず、互いに請求しない形にします。先生側に費用の負担が生じない組み方です。

5. 告知事項は、確認できた事実の範囲で書きます

室内で死亡事案があった物件では、死亡の時期・場所・発見までの期間が、査定にも契約書の記載にも影響します。当社は査定にこれを織り込みますが、契約書には確認できた事実だけを書きます。死亡場所が特定できていなければ「確認できていない」と記載します。

根拠資料(死体検案書など)の有無は、着手時に先生へ確認いたします。推測で断定した記載は、後に売主側の告知義務の問題に戻ってくるためです。

6. 査定だけのご依頼でも、その後の営業連絡はいたしません

裁判所提出用に複数社の査定が必要な場面では、査定だけをお引き受けすることがあります。当社は売却のご依頼に至らなかった場合も、事務所へのご連絡はいたしません。

当社の顧客は先生方であり、事件ごとのご依頼が続くことを前提に業務を組んでいます。一度の査定で追客することは、その前提と合いません。

日程が延びやすいのは、この3か所です

上の目安から遅れる場合、原因はおおむね次のいずれかです。着手時に分かっていれば、先に手を打てます。