離婚のときに住宅ローンが残っていると、家をどうするかだけでなく、連帯保証をどう整理するかという問題が必ず出てきます。ここを整理しないまま離婚してしまい、数年後に「元配偶者が滞納したので支払ってください」という通知が届く——実務では珍しくない話です。このページでは、離婚と住宅ローンの整理について、順を追ってご説明します。
01離婚しても、連帯保証は自動的には外れません
これが最も誤解されている点です。離婚届を出しただけでは、金融機関との連帯保証契約はそのまま残ります。
公正証書などで夫婦間の負担方法を取り決めても、その取り決めだけで金融機関との連帯保証契約が解除されるわけではありません。夫婦間の取り決めは当事者どうしの合意として意味を持ちますが、金融機関はその合意の当事者ではないためです。元配偶者が滞納すれば、金融機関は連帯保証人に請求できます。
とくに注意が必要なケース
- 連帯保証人になっている(夫のローンに妻が保証人として署名した)
- 連帯債務者になっている(夫婦の収入を合算してローンを組んだ)
- ペアローンを組んでいる(夫婦それぞれがローンを借り、互いに保証人になっている)
いずれの場合も、離婚したことだけを理由に解除されるわけではありません。
02連帯保証を外すために考えられる方法
整理の方向性としては、次のような方法が考えられます。ただしいずれの方法でも、最終的には金融機関の審査・承諾が必要です。金融機関からすれば保証人が減ることは債権の保全が弱まることを意味するため、実際にはハードルが高いのが実情です。
| 方向性 | 内容 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 代わりの保証人を立てる | 元配偶者の親族などに保証人になってもらう | 保証条件の変更を交渉する材料になり得る。引き受け手を見つけること自体が難しく、金融機関の審査もある |
| 担保を追加する | 他の不動産などを担保に入れる | 同じく交渉材料。これだけで解除されるとは限らず、そもそも追加できる資産があることが前提 |
| 借り換える | 元配偶者が単独名義で別の金融機関から借り直し、元のローンを完済する | 元の契約が終わるため保証も終わる。ただし収入合算で借りていた場合、単独では審査に通らないことが多い |
| 完済する | ローンを全額返す | 債務そのものがなくなるため確実。手元資金があるか、売却代金で返せるかが分かれ目 |
「離婚するので外してください」という申し入れだけで金融機関が応じることは、まずありません。離婚は、金融機関との契約を変更する理由にはならないとお考えください。
03もっとも確実なのは、家を売ってローンを終わらせること
上の方法が難しい場合、家を売却してローンを完済すれば、債務そのものがなくなるため、連帯保証もその時点で終わります。
問題は、売却額でローンを返しきれるかどうかです。ここで2つに分かれます。
売却額がローン残高を上回る場合(アンダーローン)
通常の売却で完済でき、余った分は財産分与の対象になります。連帯保証の問題も同時に解決します。この場合、進め方は一般的な不動産売却と変わりません。
売却額がローン残高を下回る場合(オーバーローン)
売っても返しきれないため、通常は金融機関が抵当権の抹消に応じず、そのままでは売却できません。ここで検討するのが任意売却です。
任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、競売にかけずに売却する方法です。一般市場で買主を探せるため、競売より高い価格で売却できる可能性があります。
04売却後に残った債務は、どうなるか
オーバーローンの場合、任意売却後も返済しきれなかった債務は残ります。残債が残る限り、連帯保証人の支払い義務も原則として続きます。
売却後の残債については、債権者との協議により、収入・資産・生活状況などを踏まえて返済方法を決めていくことがあります。ただし、任意売却をしただけで残債が免除・減額されるわけではありません。
たとえば売却後に800万円の残債が残れば、原則として800万円の債務が残った状態です。その後の返済方法について債権者と協議していく、という整理になります。返済方法が変わることと、債務の金額が減ることは別の話です。
残債の返済が難しい場合には、債務整理を含めた検討が必要になることがあります。その場合は弁護士等の専門家にご相談ください。当社は不動産の売却部分を担当します。
05離婚の前に売るか、後に売るか
どちらが有利かは状況によりますが、実務上は離婚が成立する前に方向性を決めておいたほうが進めやすいことが多くあります。
離婚前に動くメリット
- 売却には名義人全員の協力が必要です。離婚後に連絡が取りにくくなると、書類1枚の署名で数か月止まることがあります
- 財産分与の話し合いと、家の処分方針を一体で決められます
- 任意売却は金融機関との協議に時間がかかるため、早く動くほど選択肢が残ります
よくある失敗
「とりあえず夫が住み続けて、ローンも夫が払う」で先送りにするケースです。夫婦間の取り決めとしては有効ですが、それだけで連帯保証契約が解除されるわけではありません。数年後に滞納が始まり、連帯保証人に請求が来て初めて気づく——という相談を受けることがあります。
先送りにするなら、せめて滞納の有無を確認できる状態にしておくことをお勧めします。
06共有名義の場合
夫婦の共有名義になっている場合、不動産全体を売却するには両者の同意が必要です。片方が反対すると、全体としての売却はできません。
自分の共有持分だけを売却すること自体は可能ですが、住宅ローンの抵当権が付いた状態では買主が大きく限られ、通常の不動産売却としては難しいケースが多くなります。
住宅ローンまで整理するのであれば、夫婦双方が協力して不動産全体を売却する方法が現実的です。合意が難しい場合は、まず弁護士にご相談ください。
07当社にご相談いただいた場合
当社は、弁護士から選任された破産管財人・相続財産清算人の案件における不動産の調査・売却を専門領域として取り扱っています。裁判所や債権者とのやり取りを前提とした売却を扱ってきた経験から、任意売却のように関係者が多い案件でも、手順を整理してお伝えできます。
ご相談いただいた場合、まず不動産がいくらで売れるかを査定し、住宅ローン残高と比べるところから始めます。そのうえで、状況に応じて次のいずれかをご提案します。
市場で売却する(仲介)
時間はかかりますが、より高く売れる可能性があります。残る債務を少しでも小さくすることを優先する場合に向いています。
当社が直接買い取る
市場価格より低くなりますが、買主を探す期間が不要で、早く終わります。離婚の話を長引かせたくない場合や、期限が迫っている場合に向いています。
どちらが良いかは、残債の額・急ぎ具合・ご事情によって変わります。両方の見込み額をお出ししたうえで、ご判断いただけます。
08よくあるご質問
まだ離婚が決まっていませんが、相談できますか?
滞納していなくても任意売却はできますか?
元配偶者に知られずに進められますか?
相談すると、必ず売らなければいけませんか?
弁護士に依頼していませんが大丈夫ですか?
09まとめ
- 離婚しても連帯保証は自動的に外れない。公正証書などで夫婦間の負担方法を取り決めても、その取り決めだけで金融機関との連帯保証契約が解除されるわけではない
- 外す方向性はいくつかあるが、いずれも最終的には金融機関の審査・承諾が必要
- 家を売ってローンを完済すれば、債務そのものがなくなる——これが最も確実
- オーバーローンなら任意売却を検討する。一般市場で買主を探せるため、競売より高い価格で売却できる可能性がある
- 任意売却後も残債は残り、連帯保証人の義務も原則として続く。返済方法は債権者と協議していくことになるが、任意売却をしただけで残債が免除・減額されるわけではない
- 売却には名義人全員の協力が必要。離婚前に方向性を決めておくほうが進めやすい
※本ページは不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としており、法律的な助言ではありません。財産分与・債務整理・連帯保証の解除可否など法的な判断については、弁護士等の専門家にご相談ください。記載した内容は一般的な傾向であり、個別の事案によって異なります。
ご相談をお受けする会社について
株式会社サブミット
東京都知事(1)第114346号
宅地建物取引士 / 競売不動産取扱主任者試験合格
弁護士から選任された相続財産清算人・破産管財人の案件における、不動産の調査・売却に対応しています。代表は前職から現在にかけて、この分野の実務を担当しています
当社は法律事務所ではなく不動産会社です。法的な判断が必要な内容は、弁護士等の専門家にご相談ください。
まずは、状況をお聞かせください。
しつこい営業は行いません。秘密厳守でお伺いします。