遺産分割で相続した不動産を売る(換価分割)流れと、査定書の役割

相続人が複数いて、相続した不動産を分けるために売りたい方へ。不動産を売ってお金に換え、その代金を相続人で分ける方法を「換価分割」といいます。結論から言うと、進め方は3つです。①誰がどの割合で受け取るかを決める(遺産分割協議)、②売るために相続人へ名義を変える(相続登記)、③売って代金を分ける。このうち分け方の話し合いは相続人ご本人と弁護士、登記は司法書士の役割で、当社は「いくらで売れるか」を示す査定と、売却の実務を担います。当社は、相続財産清算人・遺産分割の事件など、裁判所が関わるケースも含め、弁護士からのご依頼で不動産の調査・査定を行っています。

このページは一般的な情報の提供です。分け方・遺産分割協議・協議書の作成は弁護士・司法書士、税金の個別の判断は税務署か税理士にご相談ください。2026年時点で専門機関の情報をもとに整理しています。

換価分割で売るとき、相続登記を相続人の代表1人の名義(単独登記)にするか、相続人全員の共有にするかで、遺産分割協議書の書き方が変わります。

とくに代表1人の名義にして売る場合は、「換価分割のための単独登記であり、売却代金は各相続人が定めた割合で受け取る」という趣旨を協議書に書いておく必要があります。これを書かずに代表者が代金を受け取ってから他の相続人へ渡すと、贈与とみなされて贈与税がかかるおそれがあるためです。どちらの名義にするか、協議書にどう書くかは、司法書士・弁護士が判断します。当社はこの判断は行いません。

当社がお手伝いできるのは、売却の価格の見込みと、売買の手続きの進め方までです。誰がいくら受け取るかの合意づくりや、その妥当性の判断は、相続人ご本人と弁護士・司法書士の役割です。

換価分割で不動産を売ると、売却益(譲渡所得)に対して税金がかかることがあります。税金の計算は細かい条件で変わり、ご自身だけで判断するのは難しい分野です。ここでは考え方だけを整理します。実際の税額は税務署か税理士にご確認ください。

なお、相続した空き家には譲渡所得から最大3,000万円が控除される特例(国税庁 No.3306)、相続した財産を一定期間内に売ったときに使える取得費加算の特例(国税庁 No.3267)などがあります。これらの特例が使えるか、いくらの税になるかの判断は、税務署か税理士にご確認ください。当社は税の個別の判断は行いません。

協議で決めた割合と違う分け方(たとえば代表者が多く取る)をすると、超えた分に贈与税がかかるおそれがあります。分け方と税の取り扱いは、弁護士・税理士にご確認ください。

売り方は2つあります。仲介は一般の買主に売る方法で、価格は相場に近くなりやすく、当社が買主を探してお売りする場合は宅地建物取引業法の上限の範囲で仲介手数料を申し受けます(売買代金が400万円を超える場合、代金の3%+6万円+消費税が上限)。買取は当社が直接買う方法で、媒介ではないため仲介手数料は発生しませんが、当社が直接買い取る価格は、時間をかけて一般の買主を探す場合より低くなるのが通常です。両方の見込みをお出しして、手元に残る額で比べていただきます。

当社の事務所は墨田区江東橋(JR錦糸町駅)にあります。墨田区で相続した実家・空き家の売却の全体像は墨田区で相続した実家・空き家を売るにはでも説明しています。相続した家の固定資産税の滞納が心配な場合は固定資産税を滞納して家を差し押さえられたらをご覧ください。

お問い合わせの際に、物件の所在地(墨田区の町名までで構いません)と、分かる範囲で相続人の人数・相続登記が済んでいるかをお知らせいただけると、確認がはやく進みます。分からない項目があっても構いません。