競売になる前にできること
住宅ローンの滞納が続くと、いずれ競売の手続に進みます。ですが、裁判所から通知が届く前の段階であれば、選べる方法は多く残っています。この記事では、競売に至るまでの流れと、通知が届く前にできることを整理します。すでに裁判所から競売開始決定の通知が届いている方は、「競売開始決定の通知が届いたあと、いつまでに何をすれば売れるのか」をご覧ください。
01競売までのタイムライン
| 段階 | 状況 | できること |
|---|---|---|
| 滞納初期 | 督促状・催告書が届く | 金融機関への相談、任意売却の検討開始 |
| 滞納数ヶ月 | 期限の利益喪失(残債務の一括請求) | 任意売却の本格検討、弁護士への相談 |
| 代位弁済後 | 債権者が保証会社等に移る | 任意売却は引き続き可能なケースが多い |
| 競売開始決定 | 裁判所から通知が届く | 申立てをした債権者が取り下げれば、売却で終えられる場合がある(手続と期限は別ページ) |
| 開札 | 競売の入札が締め切られ、落札者が決まる | 取下げには落札した人などの同意が必要になる(民事執行法76条1項) |
※期間・対応可否は個別の状況により異なります。目安としてご覧ください。
今どの段階か、一緒に整理しませんか?
無料相談する →02通知が届く前に動けるほど、選べる方法が多い
督促や催告の段階であれば、金融機関に返済方法の変更を相談する余地が残っています。期限の利益喪失や代位弁済の後でも、売却によって住宅ローンを整理できる場合があります。いずれも、買主を探す時間が残っているかどうかで結果が変わります。
競売では、裁判所が評価人の評価にもとづいて「売却基準価額」を定め、そこから2割を引いた額以上で入札が行われます(民事執行法60条)。この価額は、内覧ができないなど競売特有の事情を織り込んで決められます。一般の買主を探して売る場合と同じ金額になるとは限りません。だからこそ、早い段階でご自宅がいくらで売れそうかを確かめておく意味があります。
すでに裁判所から通知が届いている方は、「競売開始決定の通知が届いたあと、いつまでに何をすれば売れるのか」で、誰が競売を取り下げられるのか、いつまでに何を終える必要があるのかを説明しています。
03実務の現場から
当社は、破産管財人・相続財産清算人の案件で、競売との比較の中で不動産の適正な処分方法を検討してきました。スピード感が求められる局面ほど、早めの相談が選択肢を残すというのが実務上の実感です。「まだ間に合うか分からない」という段階でも、状況を確認するだけなら早すぎることはありません。
04まとめ
- 督促・催告・期限の利益喪失・代位弁済と進むほど、選べる方法は狭まっていく
- 競売の入札は、裁判所が定める売却基準価額をもとに行われる。一般の買主を探して売る場合と同じ金額になるとは限らない
- 裁判所から通知が届いた後のことは、別ページで手続と期限を説明している
※本記事は不動産売却に関する一般的な情報提供を目的としており、法律的な助言ではありません。自己破産の手続きに関する具体的なご判断は、弁護士等の専門家にご相談ください。