弁護士の先生方へ

個人再生の清算価値、遺産分割の代償金、財産分与の対象額——いずれも、金額そのものより「なぜその金額なのか」を示せるかが問われます。当社がお出しする査定書は、裁判所へ提出される前提で、算定の過程を開示する形式で作成しています。

査定書には、価格の算定過程に加えて、登記事項、用途地域・建ぺい率等の法令上の制限、道路やインフラの状況、近隣の取引事例、現地の写真を含めます。物件の種別と調査の範囲によって、数ページから十数ページ程度の分量になります。

価格の基準を、物件ごとに使い分けます

土地の評価は、相続税路線価が判明する地域では路線価を基準にし、判明しない地域では固定資産評価額を基準にします。公示価格への割戻しは、相続税路線価なら0.8、固定資産評価額なら0.70を用います。国税庁が、相続税路線価を公示価格のおおむね80%、固定資産税評価額を同70%の水準に設定しているという考え方に基づくものです。

査定書には、どちらの基準を使ったかを明記します。基準が書かれていない査定書は、根拠をたどれないためです。

減価の理由は、客観的な事実で書きます

「老朽化しているため」「売りにくいため」といった一言では、裁判所にも相手方にも説明が立ちません。当社は、減価の理由を事実の積み上げとして書きます。

例: 共有持分の評価で減価する場合——「対象者が有する権利は2分の1の共有持分にとどまり、単独で利用・処分することができないため、完全な所有権と比較して市場性および換価性が劣ることを考慮し減価する」。物件の個別事情ではなく、共有持分であること自体を理由にできる書き方です。

補正が無い場合も、その欄を残します

個別格差補正・その他補正の欄は、該当が無い場合も「特になし」と記載したうえで残します。欄ごと省くと、計算過程の一部が開示されていない書類になるためです。

売却した場合に手元に残る額も、あわせてお出しします

評価額だけでは、事件の見通しが立たない場面があります。抵当権が付いている不動産では、評価額から残債を差し引いた額が実質的な価値になりますし、売却を伴う場合は仲介手数料・登記費用・譲渡に伴う税負担も差し引かれます。

当社は、評価額と並べて「売った場合に手元に残る見込み」をお出しします。清算価値の検討でも、分与の協議でも、依頼者に説明する段階で必要になる数字だからです。

2時点の査定が必要な場合にも対応します

相続開始時点と直近時点など、2つの時点の価格を求められる事件があります。この場合、査定書の作成日と、価格を判定した時点は別の日付として記載します。両者を混同すると、建物の経過年数の計算が時点ごとにずれ、数字の整合が取れなくなります。